Recouvrement de charges, un nouvel ELAN

Recouvrement de charges, un nouvel ELAN

La Loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) du 23 novembre 2018 a modifié la loi du 10 juillet 1965 en profondeur et annonce la création d’un code de la Copropriété, à droit constant, en septembre 2021.

Certaines dispositions sont applicables depuis le 25 novembre 2018, date de la publication et en particulier la nouvelle rédaction de l’article 42 de la Loi qui réduit la prescription, en matière d’actions pouvant naître du statut de la copropriété, de moitié pour la porter à 5 ans. Ainsi, les syndicats des copropriétaires ne devront pas perdre de temps pour recouvrer judiciairement les charges impayées.

La Loi ELAN, comme un contrepoids, a modifié les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui avait été introduit pas la loi du 13 décembre 2000 (SRU) ouvrant aux syndics la voie d’une action en la forme des référés pour recouvrer les provisions travaux non-encore échues. La condition de cette action, plus rapide qu’une action classique au fond devant le Tribunal, résidait dans l’envoi d’une mise en demeure au copropriétaire défaillant d’avoir à régler un appel de fonds travaux non-honoré. A l’expiration d’un délai de 30 jours à compter du lendemain de la première présentation du pli recommandé contenant la mise en demeure, le syndic pouvait saisir le Président du Tribunal de grande instance en la forme des référés pour faire condamner le copropriétaire, par déchéance du terme, à l’intégralité du montant des travaux votés.

Désormais, l’article 19-2 concerne non seulement les provisions pour travaux, mais également les provisions pour charges courantes, la cotisation au fond travaux et l’arriéré de charges sur les précédents exercices.

Ainsi, les syndicats de copropriétaires qui connaissent des difficultés de trésorerie liées à des copropriétaires défaillants dans le règlement de leurs charges peuvent, en la forme des référés, c’est à dire rapidement mais avec les effets d’un Jugement sur le fond (permettant notamment la saisie immobilière du lot) obtenir la condamnation de l’arriérer et de toutes les charges qui seront dues à l’issue de l’exercice comptable. En d’autres termes, cette nouvelle « super procédure », permet de solder le passer et d’anticiper les carences à venir.

Le Cabinet a mis en place un process interne pour traiter de ce type de dossiers pour donner satisfaction aux syndics de copropriété devant gérer les impayés.

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