Rédigée dans une précipitation particulièrement remarquable, l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 vient d’être modifiée sur la plupart des dispositions relatives à la copropriété qu’elle prévoit.
En 1er lieu, ce texte précise la période de l’état d’urgence sanitaire à celle écoulée entre le 12 mars et le 23 juillet 2020 inclus. Initialement, le Gouvernement avait fixé un délai de deux mois à compter de l’expiration de l’état d’urgence sanitaire alors fixée au 23 mai 2020. La fin de l’état d’urgence sanitaire étant incertaine, on sait, désormais que les contrats de syndic venant à expiration pendant la période désormais de rigueur resteront valables jusqu’au 31 janvier 2021.
Les syndics bénéficieront donc d’une période assez large pour convoquer l’assemblée générale annuelle statuant sur leurs mandats permettant d’éviter les situations de blocage et d’assurer la continuité des pouvoirs. Ce large délai s’explique par l’incertitude liée à la durée de la pandémie de Covid-19. Si celle-ci devait durer, rendant difficile voire impossible la tenues d’assemblées générales, l’Ordonnance adapte les conditions du vote par correspondance tels qu’introduits par la Loi ELAN (23 novembre 2018) .
Pour rappel, la Loi ELAN a introduit, par le nouvel article 17-1- A à la loi du 10 juillet 1965, une modification de modes de tenue des assemblée générales qui peuvent désormais se faire à distance, soit par l’envoi d’un formulaire de vote par les copropriétaires antérieurement à l’assemblée, soit par un système de visioconférence permettant de s’assurer de l’identité des personnes.
Le décret 2019-650 du 27 juin 2019 est venu préciser qu’il incombe à l’assemblée générale de décider si et comment elle veut avoir recours à ce dispositif de visioconférence.
En pratique, peu de syndicats des copropriétaires ont décidé de se doter d’un outil de visioconférence, bien souvent trop coûteux. Afin de pallier les difficultés liées à l’absence de ce dispositif, l’Ordonnance du 20 mai 2020 autorise le syndic à choisir, lui-même, de faire statuer les copropriétaires uniquement l’envoi de formulaires. Il doit simplement les en informer.
L’Ordonnance, cependant, lui donne pouvoir de mettre lui-même en place un système de visioconférence sans ce que cela soit décidé par l’assemblée générale.
L’exécutif de la copropriété est donc, à l’instar de celui de la République, particulièrement renforcé !
Ainsi, les assemblées générales à venir vont pouvoir se tenir de façon totalement dématérialisée, soit par visioconférence lorsqu’elle et possible, soit par formulaires, ou encore les deux. La convocation n‘aura donc pas à prévoir de lieu mais elle devra préciser clairement aux copropriétaires de son caractère dématérialisé.
La limite à trois procurations par mandataire est allégée. Chaque mandataire peut recevoir autant de procurations que l’on voudra lui donner jusqu’à représenter 15% des voix du syndicat des copropriétaires et ce pour les assemblées qui se tiendront entre ce jour et le 31 janvier 2021.
Plus que jamais, les mesures prises par le Gouvernement pour faire face à la crise sanitaire préfigurent ce qui deviendra, sans doute, la normalité. La dématérialisation des assemblées générales apparaît comme un objectif depuis l’adoption de la loi ELAN. La crise du Covid-19 permet de la mettre en œuvre à marche forcée.
