Copropriété: ce qui change le 1er juin 2020

L’article 215 de la Loi ELAN du 23 novembre 2018 habilite le Gouvernement à légiférer par Ordonnances pour, notamment, améliorer la gestion des immeubles et prévenir les contentieux. L’Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 est le premier acte d’une réforme profonde de la Loi du 10 juillet 1965. Ses dispositions sont entrées en vigueur le 1^er juin 2020.

Cette Ordonnance adapte une large partie du statut de la copropriété aux réalités des immeubles et était particulièrement attendue en ce qui concerne les petites copropriétés dont la gestion est considérablement allégée. Elle apporte un grand nombre de précisions, accroit les pouvoirs dévolus au conseil syndical et augmente les obligations informatives du syndic.

Au regard de la transversalité de cette ordonnance, il convient de dresser un inventaire par thématique.

Le toilettage annoncé de la Loi du 10 juillet 1965 est ainsi particulièrement avancé. Bientôt codifié.

1. Les nouvelles règles pour les assemblées générales

• Nouvelles majorités

• L’autorisation permanente donnée aux forces de l’ordre de pénétrer dans les parties communes, à l’instar de la suppression des vide-ordures, est désormais décidée à la majorité simple de l’article 24.
• Les modalités d’ouverture des portes d’accès sont désormais soumises à la majorité de l’article 25 et non plus de l’article 26.
• La modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble doit désormais être adoptée à l’unanimité de tous les copropriétaires.

2.2. La généralisation de la passerelle de l’article 25-1

• Dès lors que la résolution a reçu au moins un tiers des voix, qu’elle soit soumise à la majorité de l’article 24 ou celle de l’article 25, elle peut faire l’objet d’un second vote à la majorité de l’article 24.

2.3. La nouvelle passerelle de l’article 26-1

• Si l’assemblée n’a pas décidé à la majorité de l’article 26 (Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix) mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

2.4 Délégation de pouvoirs

• Pour les décisions relevant de l’article 24, les délégations de pouvoir peuvent désormais être confiées au syndic, au conseil syndical ou à toute personne.
• Si la délégation porte sur une décision engageant des dépenses, elle doit préciser le montant maximum allouées à ce titre.

2.5 Vote par correspondance

• Le vote par émis par correspondance avant a tenue de l’assemblée est définitif. Dès lors si la résolution pour laquelle il a été voté favorablement par correspondance est amendée, le copropriétaire sera considéré comme défaillant.

2.6 Coindivisaires : règles de représentation.

• Principe : les indivisaires sont représentés par un mandataire commun désigné par eux ou, à défaut d’accord, par le président du Tribunal Judiciaire pouvant être saisi par le syndic.
• En cas d’usufruit, les indivisaires sont valablement représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité d’usufruitiers, ces derniers doivent être représentés par un mandataire commun.

• Les charges

• L’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 prévoit désormais que le critère de la répartition des charges doit résider dans l’utilité objective pour le copropriétaire.
• Plafonnement de la rémunération du syndic pour l’établissement de l’état daté en cas de vente. Le décret n°2020-153 du 23 février 2020 fixe le tarif à la somme de 380€ TTC.

• Les travaux

• L’interdiction pour un copropriétaire de faire obstacle à la réalisation de travaux d’intérêt collectif à l’intérieur de son lot est étendue à la réalisation de toux travaux d’intérêt collectif.  résultant d’un vote  régulièrement votés en assemblée générale (article 9 de la Loi du 10 juillet 1965). Elle ne concernait que certains travaux jusqu’à maintenant, travaux relevant de l’article 24 II a) et b), de l’article 25 f), g) et o) et de l’article 30.
• Un nouvel article 25-2 est ajouté à la Loi du 10 juillet 1965 permettant à un copropriétaire de faire réaliser, à ses frais, des travaux d’accessibilité affectant les parties communes. Désormais, le copropriétaire devra notifier au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée avec un descriptif complet des travaux à réaliser. L’assemblée ne peut s’opposer à ces travaux que par décision motivée par l’atteinte portée à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels du fait de ces travaux.
• Lorsque l’assemblée générale se prononce sur la réalisation de travaux concernant les parties communes, des travaux d’intérêt collectif sur des parties communes ou des actes d’acquisition, il doit être précisé dans la question de la souscription d’un emprunt collectif destiné à financer ces travaux (article 25-3 de la Loi du 10 juillet 1965). Les copropriétaires souhaitant participer à un emprunt collectif devront notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois à compter de la réception du procès-verbal (Article 26-4 de la Loi du 10 juillet 1965).

• Le règlement de copropriété.

• Il doit préciser et énumérer les parties communes spéciales et celles à jouissance privatives.
• De nouvelles dispositions impératives ont été ajoutées par le texte :
  • Sont réputées non-écrites les clauses limitant le champ d’application du statut de la copropriété ou relatives à l’entrée en vigueur du statut.
  • Sont réputées non-écrites les clauses écartant la possibilité de notification par voie électronique.

• Le syndic

• Lorsqu’un copropriétaire sollicite la communication de la fiche synthétique, le syndic doit la lui communiquer dans le délai de 2 mois. Au-delà, des pénalités s’appliqueront par jour de retard dont le montant sera fixé par décret (article 8-2 de la Loi du 10 juillet 1965)
• En cas de changement de syndic, le délai de transmission de la situation de trésorerie, des références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque au nouveau syndic est portée à 1 mois à compter de la cessation de ses fonctions.

• Le conseil syndical

• Disparation de la périodicité triennale pour la mise en concurrence des contrats de syndic. Désormais, le conseil syndical devra mettre en concurrence le contrat de syndic chaque fois que l’assemblée générale se prononce sur la désignation d’un syndic professionnel.
• Désormais, l’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, dès lors qu’il est composé d’au moins 3 membres, le pouvoir de prendre seul des décisions relevant de la majorité de l’article 24. Cette délégation est votée à la majorité de l’article 25 (article 21-1 de la Loi du 10 juillet 1965).

Sont exclu de la délégation l’approbation des comptes, la détermination du budget et les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires.

L’assemblée générale devra déterminer le montant maximum des sommes engagées par le conseil syndical dans le cadre de sa délégation (article 21-2 de la Loi du 10 juillet 1965).

Cette délégation ne peut excéder deux ans, renouvelable par décision expresse de l’assemblée générale (article 21-3 de la Loi du 10 juillet 1965).

Les membres du conseil syndical devront souscrire une assurance de responsabilité civile pour garantir les conséquences de leur délégation (article 21-4 de la Loi du 10 juillet 1965)

Les décisions prises pour l’exécution de la délégation le sont à la majorité des membres du conseil syndical et en cas de partage des voix, celle du Président est prépondérante. Le conseil rend compte à l’assemblée de l’exercice de sa délégation devant l’assemblée votant l’approbation des comptes et établit un rapport d’information (article 21-5 de la Loi du 10 juillet 1965).

• Le président du conseil syndical peut désormais exercer une action contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. A défaut de conseil syndical, chaque copropriétaire peut intenter cette action (article 15 de la Loi du 10 juillet 1965).

• La création de règles particulières pour les petites copropriétés (5 lots au moins).

L’Ordonnance crée un Chapitre IV Ter à la Loi du 10 juillet 1965 applicable aux copropriétés de 5 lots ou moins ou dont le budget prévisionnel moyen du syndicat sur les 3 exercices précédents est inférieur à 15.000€.

Les règles applicables à ces petites copropriétés sont les suivantes :

• Le Syndicat des copropriétaires peut prendre des décisions sans assemblée générale qui peut être remplacée par un acte écrit renfermant l’unanimité des copropriétaires. Cette dispense d’assemblée générale ne concerne pas l’assemblée annuelle statuant sur les comptes (Article 41-12 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965)
• Le conseil syndical est facultatif (article 41-9 de la Loi du 10 juillet 1965).
• La dispense de compte séparé ne sera plus possible pour les copropriétés de moins de 15 lots à compter du 31 décembre 2020 (Article 18 II alinéa 3 de la Loi du 10 juillet 1965).

Le cas particulier des copropriétés composée de deux copropriétaires :

Les nouveaux articles 41-13 à 41-23 de la Loi du 10 Juillet 1965 sont applicables dès lors que la copropriété appartient à deux copropriétaires, le nombre de lots est indifférent.

• Les deux copropriétaires peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toutes décisions.
• Chacun de deux copropriétaires peut convoquer l’autre copropriétaire à une assemblée générale en lui notifiant des points à l’ordre du jour.
• Les décisions peuvent être prises par un seul copropriétaire en fonction de l’importance de ses voix. Dès lors qu’il détient au moins 50% de voix, il peut prendre seul les décisions soumises à la majorité de l’article 24. S’il en détient les deux tiers, il peut prendre seul les décisions soumises à la majorité de l’article 25.
• Chacun des deux copropriétaires peut prendre des mesures  nécessaires à la conservation de l’immeuble, même non-urgents (article 41-16 de la Loi du 10 juillet 1965)
• En cas de conflit créant une situation de blocage, le copropriétaire concerné peut être autorisé judiciairement  passer seul un acte pour lequel le consentement de l’autre copropriétaire est nécessaire dès lors que ce refus porte atteinte à l’intérêt commun (article 41-21 de la Loi du 10 juillet 1965). Le Président du Tribunal Judiciaire peut être saisi afin qu’il Ordonne toutes mesures urgentes que requiert l’intérêt commun (article 41-22 de la Loi du 10 juillet 1965).